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主题: 2019年楼市走向如何?中科院、楼市大佬持这同一态度

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  • 发表于:2019/1/28 19:43:56
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每年的开头或结尾,大家都喜欢对以往的事件做一个总结,并对未来提出预测。这在各个行业中都是很常见的事情,而房地产一直都拥有极高的关注度,因此各大媒体、机构,甚至官方对未来预测的报告肯定是少不了的。

今天这篇文章分享几则最近极具影响力,并且具有一定参考价值的预测,分别来自中国科学院、丁祖昱、顾云昌、仁泽平。

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中国科学院:

1月8日,中国科学院预测科学研究中心发布了《2019年中国房地产行业走势展望》预测报告。预计2019年全国房地产开发投资完成额约127065亿元,同比增长约6.2%,增速较2018年下降约2.8%;全国商品房销售面积约为172812万平方米,较2018年基本持平,增长约0.9%;全国商品房销售额约160225亿元,同比增长约7.7%,增速较2018年下降3.6%;房屋新开工面积约227951万平方米,较2018年同比增长约9.9%,增速较2018年下降约6.2%;全国商品房平均销售价格约为9272元/平方米,同比增长6.7%,增速较2018年下降约3.4%。

中国科学院是国家在科学技术方面的最高咨询机构,它在2014-2018年的五年时间对中国房地产行业走势都进行了预测,对全国商品房平均销售价格统一持看涨态度,分别为7.6%、1.2%、3.9%、3.4%、4.2%。虽然最后的实际涨幅有所出入,但从实际趋势来看,中科院的预测基本都是正确的。

报告中显示,中国房地产行业预计在各项数据较2018年仍会上涨,但是增速较2018年都有不同程度的下降,这说明中科院虽然对房价持看涨态度,但对市场走势持放缓态度。最直接的数据体现就是,预计全国商品房销售面积较2018年基本持平,这意味着虽然价格上去了,但是量并没有上去。

回顾2018年,中国房地产市场呈现出“两平稳、三回落、四加快”的特征。商品房销售额和商品房待售面积增速基本平稳,商品房销售面积、房地产企业资金来源、土地购置均价增速出现回落,房地产开发投资、商品房新开工面积、土地购置面积和商品房平均销售价格增速有所提升。

房地产市场之所以呈现上述特征,原因如下:部分二线城市放宽落户门槛限制,变相放松了限购,推升了购房需求;热点城市和一线城市继续保持严格的限购、限贷、限售等政策,坚持降杠杆和去泡沫;三四线城市受抵押补充贷款投放大幅放量、棚改货币化安置大力推进的影响,房地产市场发展趋于高位平稳。

展望2019年,中国房地产市场走势将主要受以下几个方面的影响:宏观经济运行面临内外压力,“稳增长”、“防风险”将会是明年经济工作的重点;房地产市场调控政策将保持稳健。个人购房贷款余额增速将维持在当前的水平;土地供给将趋于稳定,土地市场会更加理性;房地产企业融资压力仍然较大,开发资金延续低速增长态势,房地产开发投资与新开工面积将保持中低速增长;三四线城市市场需求将趋于稳定,房地产价格平稳增长。


2


丁祖昱

一、房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

祖昱认为,在中国经济面临巨大压力的情况下,房地产行业的作用愈加凸显,2019年,房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂。“虽然市场很冷,外面也很冷,内场很舒适温度很舒服”,没必要对中国的房地产行业丧失信心,特别是不要对2019年的房地产丧失信心。

二、货币放水难解楼市之渴

丁祖昱认为,央行虽然降准1个点,但这不会马上传导到房地产。2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年,房地产的调整刚刚开始,虽然不会因为政策的变动发生180度的折返,但不宜对短期的市场过度乐观,要抱最大的希望,做最坏的打算。

三、中央放权到地方,“四限”放松有希望

丁祖昱认为,就目前的情况而言,很多城市开发商的销售价达不到限价的水平,可以不用再限价。个别城市有必要放松限购政策,支持首套置业的群体。此外,他预测,未来可能有一部分三四线城市跟进菏泽的做法,放松限售政策。

四、13万亿!地产行业规模下降10%

丁祖昱认为,2019年房地产销售规模预计会下降,整体销售总金额预计在13万亿元多一点,而销售面积从17亿平方米回落。这其中,对业绩回落影响较大的区域是三四线城市。(这一点与中科院的预测相反)

五、继续看好海南楼市

丁祖昱认为,海南作为人口移民城市,外来人口到了海南之后一定要买房;另外海南作为一个国际旅游岛和自由港,是能够吸引买房投资。他希望未来海南官方能根据情况调整政策,让海南的2019年更好一些。

 六、购买力下降,刚需房要注意了

丁祖昱认为,购房者的购买力已经在下降。一线城市和部分的二线城市,远郊的刚需房从2018年开始去化就出现了比较大的滑坡,在经历了过去几年房价的上涨之后,刚需的工资跟不上房价的涨幅,买房的压力在加大,购买力也在降价。他建议开发商2019年开始要设计一部分降级的产品,包括面积和户型的降级,例如做功能齐全的50平米或60平米的刚需房。

七、地价还会降,房企可抄底

丁祖昱认为,2019年很多城市地价将进入了底部区间,建议房企不要期望等到市场回升之后再去抢地,目前可能是房企拿地最从容的阶段,2019年前几个季度都是拿地抄底的好时机。

 八、租赁行业面临大洗牌,“背靠大树”能活下

丁祖昱认为,租赁企业中特别是运营型的企业,如果没有靠上房企的话,未来的压力会比较大;如果房企能发现租赁市场中的机会,未来租赁市场仍然会是蓝海。

九、 看好物业管理,不看好养老地产

十:看好的地产股

看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉等地产股。


3


顾云昌(住建部住房政策专家委员会副主任)

他预测,我国长期房地产市场发展是被看好的,但是近期看衰,2019年房地产市场继续下行的概率较大,楼市销售应该也会出现回落的情况,在销售进入小年的同时,三四线城市楼市新增库存值得警惕。


4


仁泽平恒大首席经济学家

我国房地产2019年的销售会小幅回调,房地产市场发展已经过了黄金发展时期,发展速度正在由高速向中低速和高质量发展转变。房地产的繁荣时期已经过去,但是当前的萧条只是暂时的,长期看,我国房地产市场仍会稳健有序高质量发展。

虽然以上内容较多,但是抓住关键字眼可以发现,以上四个机构或个人持有的态度基本相同,对于2019年房价持看“稳”态度,但对于的销售量看衰。

文末提醒:以上预测不代表本公众号建议,买房有风险,投资需谨慎;无论后市如何,请规划好现金流,不要随意加杠杆。


  • 锦绣
  • 发表于:2019/1/28 23:13:15
  1. 沙发
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凉凉三生三世如梦
开心??就好,管它世界怎么变化呢
二维码

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